سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، بر اساس ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده و محلی برای ثبت ادعا‌های مالكیت، حق انتفاع یا حق ارتفاق است.

در همین رابطه اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاك كشور گفت: سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی یا همان سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام كه به سامانه ثبت ادعا نیز مشهور شده است به زودی و به دستور ریاست محترم قوه قضائیه راه‌اندازی می شود و آغاز به كار آن از طریق روزنامه رسمی كشور به اطلاع عموم خواهد رسید.

وی در توضیح كاركرد این سامانه افزود: حدنگاری یا كاداستر كشور، علی‌رغم همه تلاش‌های سازمان ثبت اسناد و املاك، هنوز به طور صددرصد تكمیل نشده است. اگرچه سازمان ثبت با تلاش شبانه‌روزی و جهادی پیشرفت چشمگیری داشته، اما به دو دلیل حدنگاری كامل محقق نشده است نخست، عدم وجود الزام به ثبت ملك و اخذ سند مالكیت یا حداقل احساس نشدن این الزام در میان مردم؛ دوم، امكان انجام معاملات به صورت عادی میسر بوده است كه خوشبختانه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای هر دو موضوع راهكار پیش‌بینی كرده است تا با رفع این موانع، حدنگاری كل كشور انجام شود.

قویدل افزود: اساساً حدنگاری یا كاداستر یعنی هر قطعه ملك در كشور نقشه(utm) دارای مختصات جغرافیایی داشته باشد و اطلاعات حقوقی ملك و مشخصات مالك در سامانه‌ها و بانك جامع املاك سازمان ثبت به این نقشه اضافه شود به عبارت ساده‌تر نقشه هر قطعه ملك در بانك جامع كاداستر، تثبیت و برای آن سند مالكیت حدنگار صادر شود. هدف از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی نیز بررسی و تثبیت ادعای مالكیت اشخاص نسبت به املاك و نهایتاً صدور سند مالكیت برای همه املاك فاقد سند مالكیت است تا با تثبیت مالكیت اشخاص و ثبت رسمی معاملات از جرایمی مانند كلاهبرداری؛ فروش مال غیر و معاملات معارض پیشگیری شود.

سخنگوی سازمان ثبت درباره تكالیف مردم پس از راه‌اندازی سامانه ماده 10 قانون گفت: همه اشخاصی كه نسبت به عین یا منافع بیش از دو سال یك ملك ادعایی دارند(یعنی ادعای مالكیت نسبت به كل یا قسمتی از یك ملك داشته یا ادعای مالكیت منافع بیش از دو سال نسبت به یك ملك دارند مثل حق عمری یا حق رقبی بیش از دو سال یا ادعای حقوق ارتفاقی در ملك دیگری دارند) باید ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، نقشه ملك مورد ادعا را به همراه مدارك و مستندات در سامانه بارگذاری كنند. سپس از تاریخ ثبت ادعا، ظرف دو سال دیگر باید برای اخذ سند مالكیت یا طرح دعوای مرتبط در مراجع قضائی اقدام كنند.

وی افزود: بدین معنا كه اگر ملك مورد ادعا فاقد سند مالكیت است و در تصرف شخص مدعی است پس از بارگذاری نقشه و مدارك و مستندات برای اخذ سند مالكیت اقدام كند و اگر ملك دارای سند مالكیت بوده یا در تصرف شخص مدعی نیست، پس از ثبت ادعا در سامانه، ظرف مهلت دو سال برای طرح دعوی مرتبط در مراجع قضائی از جمله خلع ید، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و … اقدام كند.

قویدل درباره پیامد‌های عدم ثبت ادعا گفت: اگر پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، اشخاص برای املاكی كه نسبت به آن ادعای مالكیت دارند و این املاك فاقد سند مالكیت هستند در ظرف مهلت مقرر ثبت نام نكنند و یا درباره املاكی كه دارای سند مالكیت هستند ولی سایر اشخاص نسبت به آن ادعای حق یا مالكیت دارند، شخص مدعی ادعای خود را در سامانه ثبت نكند، اولاً پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست و ثانیاً در صورت انقضای مواعد فوق الذكر و عدم اقدام قانونی مدعیان، ادعا‌های مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت(بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست یعنی پس از انقضای مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه و در صورت عدم درج ادعا در سامانه مزبور، شخص مدعی دیگر نمی‌تواند نسبت به ملك ادعای حقی كند و ادعای آنها در مراجع قضائی قابل استناد، استماع و معارضه نخواهد بود.

سخنگوی سازمان ثبت در توضیح نحوه رسیدگی سامانه افزود: پس از ثبت ادعا، بررسی می‌شود كه ادعا مشمول كدام یك از قوانین موجود است قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن، یا اینكه ملك فاقد سابقه ثبت بوده و نیازمند درخواست ثبت است. همچنین اگر رسیدگی مستلزم طرح دعوی در دادگاه باشد، به شخص اعلام خواهد شد.


وی درباره انتقال ملك قبل از صدور سند نیز گفت: اگر شخصی پس از ثبت ادعا و قبل از صدور سند مالكیت، قصد فروش ملك را داشته باشد (حداكثر تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه) عمل حقوقی یا همان معامله در سامانه ماده 10 ثبت می‌شود و در عین حال، عدم انتقال رسمی مالكیت و امكان ابطال آن به منتقل‌الیه اعلام و در سامانه درج خواهد شد.

قویدل افزود: سامانه موضوع ماده 10 ابزاری برای شفاف‌سازی، تثبیت حقوق و تسریع در تكمیل حدنگاری كشور است و نقش بسیار مهمی در پایان دادن به وضعیت املاك فاقد سندمالكیت در كشور خواهد داشت.

وی درباره سامانه پیش‌بینی‌شده در ماده 10 این قانون، موسوم به «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»، گفت: هدف از ایجاد این سامانه آن است كه همه املاك فاقد سند مالكیت، ظرف مدت دو سال، به‌صورت اجباری در سامانه ثبت شوند. مالكان باید ادعای خود را در این سامانه درج كنند و سپس حداكثر ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعا، نسبت به طرح دعوای مربوط در دادگاه یا اخذ سند مالكیت اقدام كنند.

سخنگوی سازمان ثبت با اشاره به نقش این سامانه در تعیین تكلیف املاك بدون سند افزود: پس از راه‌اندازی سامانه، هر فردی كه نسبت به ملكی ادعایی دارد (اعم از اینكه ملك در جریان ثبت باشد، فاقد سابقه ثبت باشد یا با قولنامه عادی خریداری شده باشد) باید در این سامانه ثبت‌نام كند تا بتواند سند مالكیت حدنگار دریافت كند.

قویدل گفت: مردم از زمان اعلام رسمی راه اندازی سامانه، دو سال فرصت دارند تا ادعا‌های خود را در این سامانه ثبت كنند. توصیه می‌شود افرادی كه دارای املاك فاقد سند مالكیت هستند، در همان ابتدای راه‌اندازی سامانه نسبت به ثبت اطلاعات اقدام كنند.

وی افزود: كارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی كه دستورالعمل آنها در تاریخ 26 مهر سال جاری به تصویب ریاست قوه قضائیه رسیده، به‌زودی در سراسر كشور راه‌اندازی خواهند شد تا مردم برای اخذ سند مالكیت از خدمات آنها بهره‌مند شوند. صدور سند مالكیت به معنای تثبیت مالكیت شخص نسبت به ملك مورد ادعاست.

قویدل در پاسخ به یكی از پرسش‌های رایج درباره لزوم انتظار برای راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی گفت: این‌كه مردم باید منتظر بمانند تا سامانه راه‌اندازی شود یا خیر، از جمله سوالاتی است كه مطرح می‌شود. گرچه این سامانه به زودی و به دستور ریاست قوه قضائیه راه‌اندازی خواهد شد، اما هیچ مانعی برای اقدام مردم برای اخذ سند مالكیت در حال حاضر وجود ندارد.

وی افزود: اگر ملكی فاقد سابقه ثبتی باشد، مالك می‌تواند به واحد ثبتی مربوط مراجعه و درخواست ثبت ملك را ارائه كند. همچنین در صورتی كه ملك در جریان ثبت باشد یا با سند عادی خریداری شده باشد، افراد می‌توانند از طریق ثبت‌نام در سایت قانون تعیین تكلیف به نشانی sabtemelk.ssaa.ir درخواست صدور سند مالكیت خود را ثبت كنند. در روستا‌ها و شهر‌های دارای كمتر از 25 هزار نفر جمعیت نیز امكان اقدام برای دریافت سند مالكیت از طریق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن و از مسیر بنیاد مسكن انقلاب اسلامی فراهم است.


قویدل گفت: پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ثبت ادعا دیگر اختیاری نیست و مردم ظرف دو سال باید ادعای خود را نسبت به ملك مورد تصرف یا مورد ادعایشان در سامانه ثبت كنند.

سخنگوی سازمان ثبت درباره نحوه رسیدگی سامانه افزود: زمانی كه افراد در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت‌نام می‌كنند، سامانه بررسی می‌كند كه ملك مشمول كدام یك از قوانین موجود است و درخواست را در همان چارچوب قانونی ارجاع می‌دهد؛ از جمله قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا قانون الحاق برای روستا‌ها و شهر‌های كمتر از 25 هزار نفر جمعیت؛ بنابراین این سامانه راه میان‌بری برای دریافت سند مالكیت خارج از قوانین فعلی نیست.

وی گفت: تنها استثنا مربوط به آپارتمان‌های فاقد سند مالكیت است كه پایان كار برای آنها صادر نشده است. طبق تبصره 6 ماده 10 قانون، اگر این آپارتمان‌ها پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده 10 در سامانه ثبت شوند و مشمول قانون تعیین تكلیف هم نباشند، شهرداری‌ها مكلف خواهند بود با لحاظ عوارض و اصلاحات لازم، نسبت به صدور پایان كار اقدام كنند و پس از آن سند مالكیت واحد آپارتمانی توسط سازمان ثبت صادر خواهد شد.